A qui s'adressent ces deux mécanismes ?

3. A qui s’adressent ces deux mécanismes ?

Nous le voyons chaque jour, l’important n’est pas plus l’outil que celui qui l’utilise. Il est primordial de connaitre sa propre situation pour comprendre ce que le dispositif peut faire pour vous.

La loi Pinel est intéressante à partir de 3 000€ d’impôt payé par an. En dessous de ce seuil, c’est le choix de biens de qualité qui sera difficile. C’est aussi le taux d’endettement des personnes concernées qui peut poser problème.

Pour les personnes « éligibles », il faut entendre la réduction d’impôt comme un booster de loyer. Pour un bien de 200 000€, en zone B1 (grandes agglomérations comme Bordeaux ou Toulouse), le loyer est d’environ 525€/mois. La réduction mensualisée revient à 291€ sur les douze années du dispositif. Cela donne un loyer de 816€/mois soit une rentabilité brute de 4,9%.

Les charges sont contenues vu que l’immeuble est neuf. L’exonération totale ou partielle (selon les communes) de taxe foncière sur les deux premières années n’est pas négligeable non plus.

Ceci dans les agglomérations les plus tendues de France, donc les plus sures en termes de location.

Les Monuments Historiques sont plus élitistes fiscalement. En tout cas, il s’adresse plutôt à des contribuables qui ont déjà des revenus fonciers importants.

Selon le montant pris précédemment, 200 000€, vous aurez généralement 75% de travaux soit 150 000€. Cela veut dire que pour 25 000€ de revenus fonciers annuels, votre annulation de l’impôt et des prélèvements sociaux peut durer 6 ans. Dans l’hypothèse d’une TMI de 30%, c’est une efficacité fiscale de 35,4% !

Si vous avez moins de revenus fonciers, et une Tranche Marginale d’Imposition de 41% minimum, vous choisirez peut-être de déduire sur l’ensemble de vos revenus et ce pour un montant de 150 000€ max sur un ou deux ans.

Dans ce dernier cas, vous effacez l’impôt des tranches les plus hautes mais aussi celles de 30, 14 et 0% ! L’efficacité fiscale est alors moins bonne.