Les dispositifs Fiscaux

2. Les dispositifs fiscaux

Nous allons voir ici la logique fiscale de chaque mécanisme et s’ils sont cohérents du point de vue de leurs avantages et contraintes.

L’avantage Pinel :

Le dispositif répond au besoin de construire des logements dans des zones tendues du territoire pour les louer en tant que résidence principale.

Plutôt que de longs discours, parcourez le tableau ci-dessous qui détaille les montants de réduction d’impôt imputée sur l’impôt associés à la durée d’investissement, ou engagement de location nue.

Durée de l’investissement

Montant de la réduction d’impôts

• 6 ans 12% / 2% par an du montant de l’investissement

• 9 ans 8% / 2% par an du montant de l’investissement

• 12 ans 21% / 2% par an du montant de l’investissement les 9 premières années et 1% les années suivantes

Ce dispositif est l’aboutissement de nombreux précédents et ses contraintes sont en phase avec son objectif : construire pour louer ! .

Voici les points à respecter pour conserver la réduction fiscale et leur contextualisation :

Le zonage : la réussite absolue passe par un marché locatif tendu. Celui-ci évite les promesses de vendeurs vendant dans des « bourgades » peu dynamiques

Obligation de location dans les douze mois après la livraison et entre deux locations : dans une zone tendue, cela ne PEUT pas poser de problème surtout si le bien est en gestion professionnelle

Plafond de loyer : nous l’avons vu, ce plafond permet d’être dans la moyenne basse du marché et trouver des locataires facilement. C’est un moyen d’encadrement bien évidemment

Plafond de ressources des locataires : par exemple, pour un couple avec un enfant à Bordeaux, c’est 50 049€ par an, ce qui exclut finalement simplement ceux qui peuvent être propriétaires

L’engagement de location et sa suite : louer dans les conditions vues précédemment peut se terminer à 3 moments au choix (6,9 ou 12 ans). Cela permet plus de flexibilité pour modifier la typologie de location, y habiter ou revendre

Plafond d’investissement de 300 000€ par an soit 6 000€ de réduction annuelle les 9 premières années

Réduction intégrée dans le plafond des niches fiscales de 10 000 €

La loi Monuments Historiques

A la différence du dispositif Pinel, cette loi est une déduction d’impôt et non une réduction. C’est-à-dire que la totalité des travaux seront imputés sur les revenus imposables… sans aucun plafond ! Ici, la loi vous offre deux fonctionnements.

• Soit vous l’utilisez comme un déficit foncier traditionnel. Le montant des travaux vient réduire voire annihiler les revenus fonciers jusqu’à épuisement de ce montant limité à trois ans. Quand vous savez que les prélèvements sociaux s’additionnent à l’impôt sur le revenu, cette déduction prend tout son sens !

• Soit vous réduisez drastiquement vos revenus fonciers…et globaux ! Ici, les travaux vont diminuer l’ensemble des revenus jusqu’à 0 ! L’année d’après, vous recommencez jusqu’à épuisement du montant déductible.

Fiscalement, les atouts de ces bâtisses classées ne s’arrêtent pas au court terme. Vous avez la possibilité de sortir 75% du montant investi de la base IFI : utile pour ceux ou celles concernés !

Mais ce n’est pas tout ! Si l’immeuble a obtenu la validation du parcours patrimonial par la DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles), il peut éviter de rentrer dans l’assiette des droits de succession. Il s’agit ici d’avoir une proportion des revenus hors loyers tirée de commerces ou visites touristiques (journée du patrimoine par exemple).

Vous allez penser que cela doit être très compliqué d’investir dans une telle loi. Et bien, pas vraiment. L’atout principal est l’absence de plafond de tout ordre : loyer, ressource, montant investi, etc. Les contraintes sont les suivantes :

• Engagement de location de 3 ans

• Engagement de conservation de 15 ans : pour un bien à très forte valeur familiale

• (hors droit succession ), il s’entend forcément à très long terme

• Et…c’est tout !