Le Cadre d'Intervention Immobilier

1. Le cadre d'intervention immobilier

Quand vous évaluez un dispositif défiscalisant, il est primordial de commencer l’analyse par ce qui restera à terme après l’avantage fiscal: l’immobilier !

Ce n’est pas simplement la fiscalité qui fait la réussite du projet, c’est avant tout la compréhension du marché immobilier, celui de la location concernée, et les critères à prendre en compte pour y greffer la « cerise fiscale » !

Quel est l’immobilier sous-jacent ?

Nous allons commencer ce match par enfoncer une porte ouverte ! Le dispositif Pinel concerne des logements neufs, et les Monuments Historiques des biens dans l’ancien !

La loi Pinel concerne des logements acquis généralement en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), c’est-à-dire dans le neuf et en construction. Cela répond à un besoin d’environ 400 000 logements par an supplémentaires. La construction de logements en France est guidée par les lois fiscales successives depuis plus de 30 ans (lois Besson, De Robien ou Scellier par exemple) car l’Etat ne peut pas assumer le coût de toutes les constructions et surtout la gestion de ce parc immobilier. Il a donc délégué une partie de ses missions au secteur privé en incitant les particuliers grâce à une réduction fiscale.

Les Monuments Historiques sont par nature des biens anciens à forte valeur patrimoniale. Plus qu’un patrimoine personnel, c’est un morceau de l’histoire nationale sur un plan architectural, historique ou artistique.

Là aussi, l’Etat ne peut pas financer la restauration de l’ensemble du parc immobilier. Il a donc permis aux contribuables français de détenir une partie de ce patrimoine sous couvert d’un avantage de déduction fiscale très attractif.

Des biens aux antipodes ?

Pourtant, il y a une dimension commune : celle de la consommation énergétique et de l’isolation phonique et thermique associées. Les nouvelles constructions se font dans le cadre de la Réglementation Thermique 2012 (RT2012) et c’est même une condition inscrite pour profiter de la réduction Pinel.

Les Monuments Historiques rénovés dont nous parlons sont eux aussi remis aux normes actuelles. Sous la surveillance des Architectes des Bâtiments de France, les artisans sont chargés de réhabiliter ces édifices pour leur conférer une isolation optimale et leur donner une nouvelle vie dans les standards élevés du 21e siècle.

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En plus de cet avantage sur le marché locatif, considérons ensemble les trois lois d’un bon investissement locatif : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ! La loi Pinel a pour contrainte un zonage très serré du territoire français. En clair, vous ne pouvez investir que sur 5% du territoire seulement ! Et pas n’importe lequel : celui où la tension locative est la plus forte soit les grandes agglomérations françaises ainsi que notre capitale et sa grande couronne.

De plus, chaque zone définit un prix au mètre carré pour le calcul du plafond des loyers. Quelle que soit la zone, il y a une constante globale : les loyers sont dans leur immense majorité en décalage du marché locatif local.

Les Monuments Historiques sont situés principalement dans des villes moyennes et plus précisément en cœur de cité. Cela procure de la sérénité et est gage de potentiel locatif au vu des moyens de transport à disposition, des administrations souvent présentes et donc du bassin d’emploi associé.

L’aspect intéressant que nous constatons également est la diversité des marchés locatifs qu’ouvre cet emplacement de choix. Au terme de l’obligation de location en nu de 3 ans, vous pouvez continuer dans ce modèle de location. Vous avez aussi l’opportunité de faire de la location meublée à l’année, tout autant que de la location saisonnière, voire de la nuitée en fonction du tourisme lié à la ville.

Potentiel locatif et emplacement

Les valeurs des biens :

C’est le reproche que certains font à ces deux lois.

Pour le dispositif Pinel, les prix affichés font souvent hésiter les investisseurs : « le neuf est beaucoup plus cher que l’ancien, ça ne vaut pas le coup ! » entendons-nous régulièrement, sous-entendu que le promoteur « se gave » pour reprendre les mots des plus récalcitrants.

Pour comparer, il faut forcément définir les différences :

Les frais de notaire sont réduits à 2% environ quand dans l’ancien ils sont de 8% (6% de différence)

Le coût du foncier : ceux qui ont construit leur résidence principale ces dernières années comprendront aisément l’évolution du prix des terrains au vue de leur rareté dans les grandes agglomérations françaises

Les garanties offertes sans équivalents dans l’ancien : garantie financière d’achèvement, garantie de parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans), décennale (10 ans) etc.

La (ou les) place(s) de parking comprise(s) dans le prix qui représente 10 à 15 000€ (environ 5% du prix du bien)

RT 2012 et BBC (Bâtiment Basse Consommation) : le cout des matériaux nécessaires augmentant le prix de revient du bien concerné (+2 à 3%)

La TVA applicable sur l’immobilier neuf et sur les intermédiaires d’une telle opération dont l’Etat est le principal bénéficiaire.

Pour les Monuments Historiques, c’est leur rareté qui en fait un produit hors norme. En cela, ils sont difficilement comparables au marché local. Il en existe 40 000 en France et quelques dizaines seulement par an font état d’une restauration dans le cadre de la loi.

Ici, c’est l’exceptionnel que vous touchez du doigt : vitraux, escaliers monumentaux, basiliques etc. Ceci d’autant plus que le prix est composé d’une forte proportion de travaux. Ce sont les Architectes des Bâtiments de France qui s’en occupent : garantie de sérieux s’il en est !

Au final, nous constatons deux typologies distinctes d’immobilier. Entre le neuf répondant à tous les besoins actuels des locataires et l’historique remis aux normes, la comparaison semble impossible. Et pourtant, les deux sont inscrits vers l’avenir avec des normes de construction ou de réhabilitation hautement sécurisantes pour les investisseurs. Ce constat est renforcé par leur marché locatif maîtrisé.

Enfin sur le prix, l’immobilier est souvent toujours trop cher pour l’acheteur et c’est naturel. L’important est de comprendre ce qui fait le prix et ce qui fera le prix dans 10, 15 ou 20 ans : l’efficacité locative, la qualité de la construction/réhabilitation et les normes d’isolation, la consommation d’énergie et les économies qui en résultent prenant une part importante dans un contexte d’urgence écologique important.